أقرّت اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار إطارًا تنظيميًا متكاملًا ينظم إجراءات تملك العقارات والحقوق العينية في المملكة، وحددت متطلبات دقيقة للأفراد والشركات والكيانات غير السعودية، إلى جانب إنشاء بوابة إلكترونية موحدة لإتمام جميع إجراءات التملك، وفرض ضوابط للإفصاح والرقابة والعقوبات، بما يعزز الشفافية ويرفع كفاءة تنظيم السوق العقارية.
اشتراطات إلزامية قبل تملك العقار
اشترطت اللائحة على غير السعودي من الأشخاص الطبيعيين غير المقيمين استيفاء ثلاثة متطلبات أساسية قبل شراء أي عقار أو اكتساب أي حق عيني عليه، تتمثل في الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية، بما يضمن التحقق من هوية المتعامل وربط جميع العمليات المالية والإجرائية ببيانات رسمية موثقة.
ضوابط للشركات الأجنبية والإفصاح عن الملاك
أفردت اللائحة تنظيمًا مفصلًا لتملك الشركات غير السعودية للعقارات، إذ ألزمتها بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار وفق الدليل الإجرائي الذي ستصدره الهيئة العامة للعقار، مع الإفصاح الكامل عن الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة، إلى جانب حصول ممثلها النظامي على هوية معتمدة داخل المملكة وفتح حساب بنكي باسم الشركة.
وتلتزم وزارة الاستثمار بإصدار رقم تسجيل للشركة بعد استكمال المتطلبات النظامية، فيما فرضت اللائحة على الشركات إخطار الوزارة خلال 15 يومًا عند انتقال ملكية ما لا يقل عن 5% من الشركة، سواء بعملية واحدة أم عدة عمليات، أو عند وجود ترتيبات تنظيمية في دولة التأسيس تمنح طرفًا آخر قدرة على التأثير في قرارات الشركة أو الحد من استقلاليتها، إضافة إلى أي حالات أخرى تحددها الهيئة العامة للعقار.
تنظيم خاص للكيانات غير الربحية
وضعت اللائحة أحكامًا مماثلة للكيانات غير السعودية غير الربحية، حيث ألزمتها بالتسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، مع الإفصاح عن الأشخاص المسيطرين بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة.
كما أوجبت على تلك الكيانات إبلاغ المركز بأي تغييرات جوهرية في هيكلها أو الأشخاص المؤثرين في قراراتها، أو عند وجود ترتيبات تحد من استقلاليتها أو تمنح جهة أخرى سلطة مؤثرة على أعمالها، خلال 15 يومًا.
التزامات الكيانات الأخرى
امتدت الاشتراطات كذلك إلى أي شخص اعتباري غير سعودي قد يحدده مجلس الوزراء مستقبلًا، حيث ألزمت اللائحة تلك الكيانات بالتسجيل لدى الجهة المختصة والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين عليها، مع تعيين ممثل نظامي وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، وإبلاغ الجهة المختصة بأي تغيرات جوهرية خلال مدة لا تتجاوز 15 يومًا.
بوابة إلكترونية موحدة لجميع الإجراءات
ومن أبرز ما تضمنته اللائحة إنشاء الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، تكون المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو اكتساب الحقوق العينية أو التصرف فيها، سواء لغير السعوديين أم للشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في ملكية رأس مالها.
وشددت اللائحة على إجراء جميع العمليات المالية المتعلقة بشراء العقار أو التصرف فيه باستخدام وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية عبر السجل العقاري.
ضوابط تملك الأسرة
أكدت اللائحة أن الزوج غير السعودي وأبناءه غير السعوديين يعدون تابعين له عند تملك العقار المخصص للسكن، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك مسكن مستقل إلا إذا انتهت العلاقة الزوجية أو بلغ الابن أو الابنة سن الـ25، وهو ما يمنع تعدد تملك المساكن تحت إطار الأسرة الواحدة.
تنظيم تملك الشركات السعودية ذات الشركاء الأجانب
سمحت اللائحة للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك غير السعوديين في رأسمالها بتملك العقارات أو اكتساب الحقوق العينية عليها خارج النطاقات الجغرافية المحددة – باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة – لاستخدامها في مزاولة النشاط أو إسكان العاملين، وذلك بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.
وفي المقابل، أجازت لهذه الشركات التملك داخل النطاقات الجغرافية، بما يشمل مكة المكرمة والمدينة المنورة، دون الحاجة إلى موافقة وزارة الاستثمار، وفق الضوابط المنصوص عليها في نظام تملك غير السعوديين للعقار.
رسوم التصرفات وإعفاءات واسعة
حددت اللائحة آلية استيفاء الرسوم على تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية على العقارات وجميع الاستعمالات بنسبة 2% في مدن الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، بينما منحت إعفاءات واسعة من الرسم بنسبة صفر% في 10 حالات، من أبرزها قسمة التركات، والأحكام القضائية النهائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، ورد العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يومًا بشروط محددة، وقسمة العقار المشترك دون زيادة في أنصبة الشركاء.
وشملت الإعفاءات أيضًا التصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يملك الشخص جميع حصصه أو وحداته، إضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لغير السعودي، بشرط استكمال المشروع خلال مدة الرخصة والبيع خلال سنة من انتهائها.
وسائل التبليغ والدليل الإجرائي
اعتبرت اللائحة أن التبليغات النظامية تكون منتجة لآثارها إذا تمت عبر وسائل التواصل المسجلة في البوابة الإلكترونية، أو من خلال الرسائل النصية المرسلة إلى رقم الهاتف المحمول الموثق في الأنظمة الحكومية.
كما ألزمت الهيئة العامة للعقار بإعداد دليل إجرائي تفصيلي يوضح آليات تنفيذ النظام واللائحة، ويعتمد بقرار من مجلس إدارة الهيئة، ليكون المرجع التنفيذي لجميع الإجراءات والمتطلبات المنظمة لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة.
رقابة ميدانية وعقوبات مع مهلة للتصحيح
منحت اللائحة مفتشين تحددهم الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط مخالفات النظام واللائحة وإثباتها، سواء بصورة فردية أم جماعية.
كما ألزمت اللجنة المختصة عند توقيع العقوبات بمراعاة طبيعة المخالفة وآثارها، مع منح المخالف مهلة لتصحيح وضعه لا تقل عن 10 أيام ولا تزيد على 180 يومًا، بحسب نوع المخالفة وإمكانية معالجتها، وذلك قبل تطبيق الجزاءات الواردة في جدول المخالفات الملحق باللائحة.
غرامات تصل إلى 10 ملايين ريال للمخالفين
ونص الجدول المرفق لتصنيف المخالفات والعقوبات، على فرض غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، وبحد أقصى 10 ملايين ريال في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك.
كما شملت المخالفات تقديم بيانات غير صحيحة للحصول على موافقة وزارة الاستثمار، والامتناع عن تمكين المفتشين من أداء مهامهم، وعدم تصحيح المخالفات خلال المهل المحددة، إلى جانب عدم إبلاغ الجهات المختصة بالتغييرات العقارية التي توجبها اللائحة أو عند تغيير الصفة الاعتبارية.
واعتمدت اللائحة مبدأ التدرج في العقوبات، إذ تبدأ بعض المخالفات بالإنذار، ثم تتصاعد إلى غرامات تتراوح بين 0.1% و3% من قيمة الحق العيني، وبحدود قصوى تصل إلى 4 ملايين ريال بحسب نوع المخالفة وعدد مرات تكرارها، فيما تصل الغرامات في بعض المخالفات المتعلقة بالإبلاغ إلى مليوني ريال عند التكرار.
